STEUERBERATER - WIRTSCHAFTSTREUHÄNDER

Inhaltsverzeichnis:
1. Steuerreform und Bankenpaket passieren Finanzausschuss
2. Ratenansuchen beim Finanzamt
3.Bestellungen aus einem anderen EU-Staat, z.B. Onlinebestellungen aus Deutschland
4. Vorsteuer-Rückerstattung im EU-Raum: Antragsfrist 30. September des Folgejahres
5. Wann platzt die Immobilienpreisblase?
6. Änderung der Grunderwerbsteuer ab 2016

1.    Steuerreform und Bankenpaket passieren Finanzausschuss

Der Finanzausschuss des Nationalrats hat am 30. 6. 2015 mehrheitlich die Regierungsvorlagen zum Steuerreformgesetz 2015/2016 und zum sogenannten Bankenpaket angenommen. Ein Abänderungsantrag zum Steuerreformgesetz betrifft, korrespondierend zur Änderung des Bankenpakets, insbesondere die Zulässigkeit der Einsichtnahme in Konten bei Kredit- und Finanzinstituten nur per richterliche Anordnung durch den Vorsitzenden des Spruchsenats; diese Anordnung soll zusätzlich der Kontrolle durch das BFG unterliegen.

Ein Abänderungsantrag zum Bankenpaket sieht mehrere Verfassungsbestimmungen vor: Der Abgabepflichtige soll über FinanzOnline von einer Kontenregistereinsicht der Abgabenbehörde verständigt werden.

Die Erweiterung des Kreises der zugriffsberechtigten Behörden soll nur mit einem verstärkten Quorum beschlossen werden können. Ein eigener § 9 Kontenregister- und Konteneinschaugesetz (besonderer Rechtsschutz) regelt die richterliche Bewilligung jeder Konteneinschau durch einen Einzelrichter des BFG.

Im Kapitalabfluss-Meldegesetz werden Kapitalabflüsse von Geschäftskonten von Unternehmen und von Anderkonten von Rechtsanwälten oder Notaren von der Meldepflicht ausgenommen. Die jeweilige Beschlussfassung im Plenum des Nationalrats ist für den 7. 7. 2015 anberaumt.

2.    Ratenansuchen beim Finanzamt

Wenn Sie einmal eine Finanzamtszahlung nicht leisten können, weil ein Kunde von Ihnen nicht rechtzeitig bezahlt hat, dann empfehle ich Ihnen, fristgerecht ein Ratenansuchen oder Stundungsansuchen beim Finanzamt zu stellen. Dadurch sparen Sie 2% Säumniszuschlag vom offenen Betrag, den das Finanzamt Ihnen sonst ab € 2.500,- Rückstand automatisch vorschreibt.
Bei einem Stundungsansuchen bezahlen Sie den gesamten Betrag auf einmal zu einem späteren Zeitpunkt, bei einem Ratenansuchen in mehreren Teilbeträgen (Raten) in regelmäßigen Intervallen, meistens monatlich.

Es ist wichtig, die gewährten Finanzamtsraten genau einzuhalten. Wenn Sie eine Rate auslassen, so verfällt das Ratenansuchen, juristisch tritt „Terminverlust“ ein,
der offene Rückstand wird wieder sofort fällig, das Finanzamt verhängt 2% Säumniszuschlag vom offenen Restbetrag.

Es liegt im freien Ermessen des Finanzamts, einem Ratenansuchen stattzugeben oder es abzuweisen. Das ist insbesondere wichtig, als das Finanzamt ein einmal verfallenes Ratenansuchen in der Regel nicht neuerlich gewährt.

3.    Bestellungen aus einem anderen EU-Staat, z.B. Onlinebestellungen aus Deutschland

Bestellungen in einem Onlineshop sind manchmal billiger als bei einem österreichischen Händler, allerdings beachten Sie, daß ein deutscher Onlineshop meistens 19% deutsche Umsatzsteuer in Rechnung stellt, die Sie vom österreichischen Finanzamt nicht im Wege einer Umsatzsteuervoranmeldung zurückerhalten. Oft kann die österreichische UID-Nummer nicht im Onlineshop eingegeben werden. In so einem Fall empfiehlt sich der Einkauf über www.geizhals.at, da können Sie gezielt einen österreichischen Händler auswählen. Oder Sie kontaktieren den deutschen Händler und bestellen per E-Mail unter Angabe Ihrer österreichischen UID-Nummer. Dann erhalten Sie eine Rechnung mit 0% ausländischer USt und deklarieren den Einkauf als innergemeinschaftlichen Erwerb in Ihrer Buchhaltung.

Wenn der Bestellfehler bereits passiert ist, dann hilft nur ein Vorsteuerrückerstattungsantrag beim österreichischen Finanzamt. Ein Vorsteuerrückerstattungsantrag ist allerdings aufwendig, es ist die Antragfrist einzuhalten, nach Ablauf der Antragsfrist ist ein Rückerstattungsantrag nicht mehr möglich, und die Erledigung durch die österreichischen und ausländischen Finanzämter braucht recht viel Zeit.

4.    Vorsteuer-Rückerstattung im EU-Raum: Antragsfrist 30. September des Folgejahres

Inländische Unternehmer, die aus einem anderen EU-Staat eine Ware oder eine Dienstleistung bezogen haben, können sich die in Rechnung gestellte ausländische Vorsteuer unter bestimmten Voraussetzungen zurückholen. Innerhalb der EU ist der Antrag bis 30.9. des Folgejahres zu stellen.
 
Der Antrag auf Vorsteuerrückerstattung für das Jahr 2014 muss somit innerhalb der EU spätestens bis zum 30.9.2015 im Ansässigkeitsstaat des Unternehmers gestellt werden. Diese Frist ist eine sogenannte Fallfrist: alle Anträge, die nicht oder nicht vollständig bis zum Ende der Frist eingelangt sind, werden danach abgelehnt.
Die Antragstellung erfolgt nicht in jenem Staat, in dem die Vorsteuer angefallen ist, sondern für inländische Unternehmer in Österreich verpflichtend im Wege von FinanzOnline. Die Vorlage einer Unternehmerbescheinigung U70 ist daher nicht mehr nötig. Da Sammelanträge nicht möglich sind, muss für jeden Erstattungsmitgliedsstaat ein eigener Antrag gestellt werden.

Es ist erforderlich, pdf-Dateien der Rechnungen zu übermitteln. Der Antrag kann auch unterjährig, dann allerdings nur für einen Erstattungszeitraum von mindestens 3 Monaten und einen Mindestbetrag von € 400 gestellt werden. Bezieht sich der Antrag auf ein ganzes Kalenderjahr, so beträgt der Mindestbetrag nur € 50.

Vorsteuerrückerstattung in Drittländern

In Drittländern sind Anträge auf Vorsteuerrückerstattung in Papierform gemeinsam mit den Originalrechnungen sowie einer Originalunternehmerbescheinigung in der Regel bis 30.6. des jeweiligen Folgejahres beim jeweiligen ausländischen Finanzamt einzubringen, wobei es länderspezifische Unterschiede gibt.

5.    Wann platzt die Immobilienblase?

Quelle: FAZ, 02.06.2015, S. 25 von Volker Looman, der Autor ist freier Finanzanalytiker in Stuttgart und Fachmann für die Strukturierung privater Vermögen.

 Die Geldanlage in vermietete Immobilien wird in meinen Augen von Monat zu Monat gefährlicher. Grundlage dieser These ist die Tatsache, dass sich die Kaufpreise in vielen Städten schneller entwickelt haben als die Mieten. In Verbindung mit billigen Krediten steigt das Risiko, dass Anleger von Renditen träumen, die sie mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht erzielen werden. Ich will Ihnen an einem Beispiel zeigen, wie bei Immobilien gerechnet werden sollte, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.

Bitte prüfen Sie mit Hilfe des Mietspiegels, um wie viel Prozent die Miete an dem Ort, an dem Sie sich eine Immobilie kaufen wollen, im letzten Jahrzehnt gestiegen sind. Das sind im Schnitt etwa 25 Prozent - oder? Im selben Zeitraum dürften die Kaufpreise um 50 Prozent gestiegen sein. Das heißt in Zahlen, dass eine Wohnung, die vor zehn Jahren für 200000 Euro zu haben war, heute 300000 Euro kostet. Wurde vor zehn Jahren ein Ertrag von 10000 Euro erzielt, so liegt die Miete heute bei 12500 Euro.

Das Verhältnis von Kaufpreis zu Ertrag hat sich in diesem Zeitraum von 20 auf 24 erhöht. Das mag für die Grundbesitzer erfreulich sein, die sich zurzeit von Immobilien trennen, doch für Menschen, die in den nächsten Wochen in Liegenschaften einsteigen wollen, ist das Vorhaben nicht ganz ungefährlich. Sie kaufen eine Wohnung, die nach Rechnung nur 250000 Euro kosten dürfte, aus freien Stücken für 300000 Euro, und Sie vertrauen darauf, dass der "neue" Faktor von 24 für alle Ewigkeit in Stein gemeißelt bleiben wird. Wo bitte steht das geschrieben, liebe Investoren?

Lassen Sie uns so nüchtern wie möglich durchrechnen, wie die Folgen meiner "Einwände" aussehen. Sie kaufen die Wohnung für 300000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von etwa 10 Prozent, weil das Finanzamt, der Makler und der Notar ihren Tribut fordern. Folglich müssen Sie insgesamt 330000 Euro auf den Tisch legen. Ich hoffe von Herzen, dass Sie mir zustimmen, die Fracht- und Lieferkosten in den Wind zu schreiben. Davon werden wir - Gott sei's geklagt - bestimmt nichts wiedersehen.

Die Wohnung soll 15 Jahre vermietet werden. Die Miete beträgt 12500 Euro und möge in Zukunft um jährlich 1,5 Prozent steigen. Von diesem Ertrag müssen wir für die laufende Instandhaltung jährlich 1 Prozent der Gebäudekosten abziehen. Das sind 1875 Euro, so dass der effektive Ertrag bei 10625 Euro beginnt und während der Vermietung um jährlich 1,5 Prozent klettert.

Nun haben wir den Wert in 15 Jahren zu klären. Wie viel wird die Wohnung in anderthalb Jahrzehnten kosten? Hier ist jede Antwort falsch und richtig, weil kein Mensch in die Zukunft blicken kann. Auch ich weiß nicht, wie 2030 die Welt - vor allem der Immobilienmarkt - aussehen wird. Ich glaube an vieles, aber bestimmt nicht daran, dass Sie die Wohnung wieder für 24 Mieten oder 370000 Euro verkaufen können. Dagegen sprechen in meinen Augen die "Überhitzung" des Vervielfältigers und die Tatsache, dass die Wohnung in 15 Jahren ein gutes Stück "abgewohnt" sein wird.

Ich glaube eher an den "alten" Vervielfältiger von 20, und von diesem Betrag ziehe ich 15 Prozent ab, für jedes Jahr nochmals 1 Prozent der Gebäudesubstanz. Die Miete wird 2030 bei 15396 Euro liegen, so dass 20 Jahresmieten abzüglich 15 Prozent zu einem Verkaufspreis von etwa 262000 Euro führen. Das sind ungefähr 17 Jahresmieten und entspricht der langjährigen Erfahrung, dass Häuser - allen Unkenrufen zum Trotz - keine Wunderanlagen, sondern Investitionen sind, die gewissem Verschleiß unterliegen.

Die vielen Zahlen führen, wenn Sie den Blick aufs Wesentliche richten, zu einem schlichten Zahlungsstrom. Er beginnt mit den 330 000 Euro, dem Betrag, den Sie für den Kauf der Wohnung bezahlen. Dafür bekommen Sie insgesamt 15 Ausschüttungen. Sie beginnen bei 10625 Euro und steigen im Laufe der Zeit auf 13087 Euro. Danach werden Sie für den Verkauf der Wohnung noch 262000 Euro bekommen. Das führt zu einer jährlichen Rendite von 2,4 Prozent vor Steuern, falls Sie die Wohnung bar bezahlen. Davon bleiben Ihnen, wenn Sie ledig sind und jährlich 150000 Euro verdienen, nach Steuern noch 1,4 Prozent. Der Wert steigt auf 1,7 Prozent pro Jahr, wenn Sie die Immobilie mit Hilfe von Eigenkapital (80000 Euro) und Hypotheken (250000 Euro) bezahlen.

Mir ist bewusst, dass die Rechnung angreifbar ist. Der Verkaufspreis ist pure Spekulation, so dass Sie, verehrte Leser, meine Kalkulation nach Belieben zerreißen dürfen. Das stört mich nicht einmal. Mir kommt es nur darauf an, dass Sie nicht Immobilien kaufen und blind darauf vertrauen, dass es in Zukunft weiter so bergauf gehen wird wie in den letzten Jahren. Da hat sich eine Schere geöffnet, für die es keine sachlichen Gründe gibt. Ich werde das Gefühl nicht los, dass aus vielen Immobilien pure Spekulationsobjekte geworden sind.

6.    Änderung der Grunderwerbsteuer ab 2016

Bis Ende 2015 wird die Grunderwerbsteuer bei einer entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung im Familienverband vom dreifachen Einheitswert berechnet.

Ab 1.1.2016 wird der „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen. Derzeit gibt es einen Entwurf der Verordnung über den Grundstückwert.

Der Entwurf sieht zwei Berechnungsverfahren vor, die parallel anzuwenden sind, wobei die Rechenvariante mit der niedrigeren Steuer angewendet wird. Der Grundstückswert wird entweder durch Addition des Boden- und Gebäudewertes der Liegenschaft berechnet oder ableitend vom jeweils aktuellen Immobilienpreisspiegel, wobei hier ein Abschlag von 30% vorgesehen ist. Der Einheitswert wird somit als Bemessungsgrundlage nur noch bei Immobilienübertragungen in der Land- und Forstwirtschaft herangezogen werden können.

Nach dem derzeit noch geltenden Grunderwerbsteuergesetz werden Immobilienübertragungen im Familienverband mit einem einheitlichen Steuersatz von 2% besteuert. Ab 1. Jänner 2016 wird bei unentgeltlichen Übertragungen (Gegenleistung bis maximal 30% vom Grundstückswert) sowie bei entgeltlichen Übertragungen im Familienverband ein progressiver Steuersatz anzuwenden sein:

Bis zu einem Grundstückswert von EUR 250.000,-     0,5%

Für die nächsten EUR 150.000,-……..……………….        2,0%

Darüber hinaus……………………….......…....…………        3,5%

Für die Anwendung des maßgeblichen Steuersatzes ist für Übertragungen ab 2016 ein Zusammenrechnung sämtlicher Übertragungen zwischen den gleichen Personen in eine Richtung über einen Beobachtungszeitraum von 5 Jahren vorzunehmen.

Geplante Schenkungen könnten noch bis Jahresende 2015 vor dieser Steuererhöhung vorgenommen werden, wobei ein Notar vorher konsultiert werden sollte. Ein Fruchtgenussrecht oder Wohnrecht oder Veräußerungs- und Belastungsverbot kann vereinbart werden.